营改增——企业经营管理的升华

——畅享IT讲堂演讲实录（一）

大家下午好，我是用友网络科技股份有限公司建筑地产事业部的郭存宝，今天就“营改增”的话题做一个交流，今年以来营改增从国家的层面，已经进行了一些信息的透露，那么从地产行业的情况来看影响比较大，总体来说对于我们的账务科目的设置、利润、收入、成本等这一系列问题有大的影响，比较全面，所以今后可能涉及到我们某个企业制度的变化以及业务的调整，最后进行信息化的升级，全面支持营改增国家政策的落地，所以今天我想跟在座的各位就这方面也有疑问，我想就三个方面跟大家做一些解答。

2015年地产、建筑、金融、生活服务业等行业将由增值税彻底取代营业税。原则上增值税将对房地产行业的税负降低带来政策红利，但其结果是否能够达到这个目标，取决于企业的管理水平。未来对整个建筑、房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。因此对建筑、房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，负担加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。因此企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水，才能应对这一严峻形势。营改增对房企业务运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税分离、进项税管控(设计完整的抵扣链条)、增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，从而成为客户的好伙伴。

今天三个话题，第一个就营改增政策的解读，从去年年底一直到今年我们一直在研究，实际上大家也知道这个政策还没有颁布，但是我们从其他行业的视点推测感觉到房地产要掀起一个变化，第二个就是增值税环境下，业务模式如何优化?第三就是信息化解决方案。

据媒体6月4日报道，房地产、建筑、金融、生活性服务业四大行业将出台营改增一揽子方案。目前方案已经由财政部税政司制定完毕，有望7月向社会公布。2016年1月实施。有业内人士透露，房地产业、建筑业税率或为11%，金融业税率和生活服务业的一般徵收税率或为6%。中国社科院财经战略研究院院长高培勇曾估算，若“营改增”覆盖至所有行业且税率调整完善后，将有9000亿元到1万亿元的减税空间。

我国营改增的历程，2011年11月16日，财政部、国家税务总局印发了《营业税改征增值税试点方案》(财税〔2011〕110号，以下简称“《营改增方案》”)，拉开了我国营业税改征增值税(以下简称“营改增”)的大幕。2012年1月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增在上海率先试点。2012年9月1日至12月1日，交通运输业和部分现代服务业营改增试点范围分批扩大至北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省(含宁波市)、福建省(含厦门市)、湖北省、广东省(含深圳市)等8省(直辖市)。2013年8月1日起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内开展。2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务业纳入全国营改增试点范围，营改增试点行业范围进一步扩大，交通运输业全部实施营改增。2016年1月起，房地产、建筑、金融、生活服务业实施营改增。所以说我们一要了解何为增值税?从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行增值税的优点：第一、有利于贯彻公平税负原则;第二、有利于生产经营结构的合理化;第三、有利于扩大国际贸易往来;第四、有利于国家普遍、及时、稳定地取得财政收入。房地产业增值税税率17%，建筑业“营改增”后的税率是11%，这是2011年财税110号文中明确规定的。税率：一般纳税人(应税服务500万元以上)税率11%，进行一般计税方法，实行抵扣制;小规模纳税人(应税服务年销售额500万元(含本数)以下)征收率，统一按3%的征收率计征，不可抵扣。计税方式：交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。一般计税方法的应纳税额：是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。简易计税方法的应纳税额：是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+征收率)。选择供方的时候还是要小心，尽量选择一般纳税人的供方，提供的增值税专用发票是可以进行抵扣的，还有一种是小规模纳税人去税务局代开的可以进行抵扣，所以有特殊的应用情况，大家可以了解下。房地产企业应纳税：1.实行的是差额征收，纳税额取决于进项是否可以抵扣;2.取决于税负平衡，由于对于施工企业是同时操作多个项目，因此项目之间、进项和销项之间需要进行测算和平衡尽可能的减少税负，最大限度的进行节税。

接下来为了让大家更多的在概念上有理解，这里我简单的举个例子，假如说房地产公司有一套房出售，已经卖了，卖了100万，大家知道，我们纳税是11%，不是说100万*11%就是纳税额，是要抵扣的，下面我们看这个例子，并且增值税和营业税进行对比，首先我们看营业税之下，收入100万，成本购进40万的物料，缴纳营业税是5%那就是5万，缴纳增值税，这是购进物料的时候，已经替供方交了，假如是5.1万，合起来是10.81万，这是营业税之下，就是增值税之前，那增值税之后我们看下，首先确认收入是不含税的就是100万/税就是90.09万，成本是38.18万，销项税额和进项税额相抵，实际税率就是4.09%，比之前的增值税下降很多，收入、成本下降了，缴纳的增值税下降了。增值税是价外税，营改增后营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此收入会正常下降约9.9%。增值税是价外税，进项税额不计入成本，最终由消费者承担，所以比之营业税(计入费用)导致总体成本减少，所得税增加，将涉及利润的降低，成本减少14.6%。

计税方法做一个总结：营业税是一种价内税，计税较简单，应纳税额=营业额×税率，营业额包括应纳税额，为含税金额。应纳税额为“定值”，与营业额直接相关。增值税是一种价外税，计税方式分一般计税方法和简易计税方法，两种计税方法均以销售额作为计税基数，销售额不包括应纳税额，为除税金额。一般计税方法为：应纳税额=销项税额-进项税额，其中销项税额=销售额×税率，可见应纳税额为“变值”，不仅与销项税额相关，而且与进项税额相关。简易计税方法：应纳税额=销售额×征收率。

财务核算：由于营业税与增值税计税方式上的差异，两者成本费用及利润核算也完全不同。营业利润=营业收入-营业成本-营业税金-附加税费-期间费用(包括管理费用、销售费用和财务费用)。营业税下，建筑业企业购进货物或接受增值税劳务和服务(以下统称“购进进项业务”)时，进项税额计入成本费用;营业收入包括应纳税额;应纳税额计入当期损益，在计算营业利润时扣除。也就是购进进项业务所支出的进项税额和缴纳税额均通过营业收入弥补或开支，进入利润核算体系。增值税下，购进进项业务的进项税额不计入成本费用;营业收入亦不包括应纳税额;应纳税额不计入当期损益，与营业利润计算无关。也就是说，购进进项业务所支出进项税额和应纳税额均通过销项税额弥补或开支，不进入利润核算体系。

营改增风险1：抵扣不足成本沉淀，不是所有的购入都允许“抵扣”，能抵扣：材料、固定资产动产、货物、修理修配劳务、应税服务;不能抵扣：不动产、飞机票、火车票、食堂购买的面粉、招待用品等。多档税率存在，产生税率差，制造业：售出17%，但抵扣的有当期销项税额-当期进项税额17%，11%、6%等，交通运输业：售出11%，但抵扣的有17%，11%、6%等，应纳税额=可见应纳税额为“变值”，不仅与销项税额相关，而且与进项税额相关。

营改增风险2：征收管理更加严格，金税工程：利用覆盖全国税务机关的计算机网络对增值税专用发票和企业增值税纳税状况进行严密监控的一个体系。包括四个子系统：增值税防伪税控开票子系统、防伪税控认证子系统、增值税稽核子系统、发票协查子系统。《刑法》第二百零五条【虚开增值税专用发票罪】、《刑法》第二百零六条【伪造、出售伪造的增值税专用发票罪】、《刑法》第二百零七条【非法出售增值税专用发票罪发票罪】、《刑法》第二百零八条【非法购买增值税专用发票罪、购买伪造增值税专用】、《刑法》第二百一十条【增值税发票盗窃罪、诈骗罪】。

增值税总览

总结下增值税变化：确认收入不含税的，销售额成本不含税的购进价，损益隐形的影响，名义税率11%，实际税率根据购进不同有所不同，增值税缴纳=销项税额-进项税额。影响企业：业务、财务价、税分离;工程计价模式的变化;供方管理，财务科目设置及核算、税务核算，策划更多的外包。

我想在座的对地产行业分析有些疑问，1.流转税负会不会增加?大家可以看到营业税从5%上升到11%似乎是增加了，但是不要看表面的增加，它是实行抵扣了，实际上我们的案例也算了一下，我们的税率只有4.09%，所以你要控制好就不会增加，如果是企业的管理问题导致的，那就没办法。2.土地可不可以抵扣?据说土地是可以抵扣的，在两会上已经有代表进行讨论了。3.建安、材料成本会不会增加?甲供材可能会上升，因为大家都想拿到票,但是甲供材这个有管理成本。土地增值税会不会取消?有些人讲是重复收费，因为增值税本身是避免重复收费，可能是不会取消。对其他如契税等会不会产生影响?期初留抵及政策过渡?过渡政策可能会有，会在这个期间内让你选择是缴纳增值税还是营业税，由你选择，所以我建议房地产企业到明年的1月之前，尽量把库存降到最低，不要进固定资产，到营改增之后是没有问题的，基于以上问题要考虑行业的特性，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。

房地产行业营改增影响分析从几个方面做些提示，一、房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。二、房地产业未来的土地等支付给政府的费用将没有进项可抵扣。简化计算没有进项抵扣的项目成本将上涨11.74%。原来在营业税时100万元的土地价，在开企业出售时需要105.26万元，可以平衡。营改增需要消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样的情况下单营改增一项因素是让地价上涨了11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。从土地增值税的国家规定可以扣除5%的项目利息费用以及20%的项目其他费用。一般地产项目的周期都不会少于二年，利息费用将是项目成本一项至少超过5%的费用。抵扣的税率应该低于11%。在银行业营改增前地产业将还需要负担利息费用因为营改增上涨11.74%的部分。三、税费的提高将有一部分体现在房价中，另一部分将会由上游的建筑业供应商来消化，当然还会由地产企业消化一部分。房地房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一部分将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分。但最终购买者将会负担一部分。四、甲供材：房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算啊?五、不动产租赁将如何征税：已建成的项目可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、老项目、老合同将如何处理：参考财税【2013】106号文相关规定：营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税;未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本(含已签合同未支付部分)核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行;新项目按新办法执行，即已开盘在建项目按老办法，未开盘在建项目新老办法结合，新项目按新办法。七、现金流：营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。

一、难以获取增值税专用发票税负加重：虽然增值税可以抵扣相应进项税额;由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣;建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险。二、假发票的管理：因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税下，发票管理更加规范和严格，如货、钱、票要求三流合一，销项与进项比对等措施有效遏制了发票违法行为;其次，虚开、代开、售卖、购买发票等行为已列入刑法，如第205条、第206条、第208条等都是十分严苛的条款。企业应加强税务风险管控措施，切勿因一时贪图小利而自酿苦果。三、供方选择：企业要从分包商取得合法的扣税凭证，最好选择规范的、认定为一般纳税人的专业分包商，这无疑会增加分包商的管理难度。四、税收清算：在营业税退出历史舞台之前，必然有一次大规模清算甚至稽查，有些税收任务较宽松的地税局对房地产营业税并未严格征收，允许企业暂时欠税，部分企业在预收房款时也未及时开票。在2015年底前，这些历史欠税将一次性清理，从而对房地产企业形成资金压力。

从以上几点可以得出，企业需要深思。一、有些企业合同管理不严，经营行为随意，发生经济纠纷时拿不到合法票据也无所谓，得过且过。现在情况不同了，如果再发生这样的事情，无合法票据来抵扣，企业就必须为此买单。二、企业是不是应该考虑要完善一系列管理制度?公司章、合同章、财务专用章、企业证照、法人委托书等，还能不能随便使用?三、为了应对税制改革，很多企业必须做许多针对性的准备工作。如：内部经营结构和核算单位的调整，核算项目和记账科目设置的细化，设备购置计划的变更，以至于内部控制制度的修订等。

营改增带来不仅是税负问题，更是经营管理问题。地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% .而如果操作得好，税负还有可能下降。原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质。

营改增应对措施， 一、成立相应的应对部门，应包括管理层、财务部等相关部门，比如“营改增”工作小组等。整理相关的增值税法规并加强与税务机关、专业人士的沟通，分析“营改增”可能的政策变化，树立起增值税思维意识，用增值税的思维思考相关问题; 二、针对公司“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、IT系统等方面的增值税风险点，提出改进建议;三、建立数据模型进行穿行测试，分析营改增后税负和毛利率变化，以便为营改增后导致的经营管理的变化提供决策意见;四、加强对财务人员和其他相关人员的培训，学习增值税法规并加强理论研究，熟悉“营改增”后业务处理变化。五、根据公司存在的问题及实际情况，编制增值税处理业务指南。增值税处理业务指南内容包括主要的增值税政策，增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要的税务以及会计问答等。1.组织结构，“子公司”向“分公司”模式转变“营改增”后，房地产业很可能按财税〔2013〕74号文《关于重新印发<总分机构试点纳税人增值税计算缴纳暂行办法>的通知》的办法执行，即分支机构按销售额预征率预缴一部分增值税，按年度在总部机构所在地清算缴纳。房企将更愿意选择以总公司的名义去拿地，成立分公司来运营项目的模式，以便统筹、充分抵扣各项目的进项税票。项目所在地政府为争取当地税收，很可能在拿地环节强制要求企业注册子公司。2.经营模式，房地产业想要在增值时代保证利润，最好的筹划应该是收购上游行业，特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价将是未来筹划的重点。地产业将会向工厂化发展，并会向行业上游产品化企业扩张，将利润转移和分散到上游产业中。 地产业专业化分工将会更加细化，行业将会集中化，将会出现大量同业并购。房地产业总分机构如何申报增值税将是未来行业同业并购的关键。其一汇总申报由总部汇总缴纳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳，就会减少并购。企业购进不动产、更新设备，加大精装修比例。

房地产企业“营改增”的分析及应对措施

供应商选择：大合同选一般纳税人专票，零星采购要综合考虑。企业供应商主要有两种：一种是从增值税一般纳税人，另一种是小规模纳税人。一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票，而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票(税局代开)。在签订大宗采购、工程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票(事实上，有能力签订大合同的基本都是一般纳税人)，而对零星采购，比如办公用品、工程散件等，可以在价、税、质量等方面综合考虑，选择最合适的供应商和发票类型。

采购管理，一、供方资质1.一般纳税人2.小规模纳税人;二、采购策划1.甲供占比%2.甲订乙供3.乙供;三、采购发票1.时限2.认证3.发票与合同、物流、资金流的一致。地产企业和具备正规资质的下游企业合作。从下游看，一定要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。当然同时也要注意供应商也可能会趁机提高售价，一定要多家询价进行比较。

四流合一，防范税收法律风险，做到统一，不敢做虚假的发票，对不上的话就是有风险的，合同的履约：按时结算工程款、材料设备款、获取增值税专用发票，实施进项抵扣。

合同：必须加入发票及涉税条款!在签订合同时必须明确：(1)价格是否含税;(2)发票类型、提供发票时点及时限(如：结算后，支付至95%时，必须提供含质保金在内100%的发票);(3)发生纠纷时，涉及赔偿款的税金由税承担等。(4)企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。(5)销售合同中，折扣方式、付款方式对税金缴纳和账务处理都有较大影响，营销部门在草拟合同时务必要与财务人员充分沟通后再予签订。(6)合同模版进行修订。房地产、建筑成本构成：土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用，如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条则税负不会升高。营改增影响房产企业的收入成本，这是对其产生价格调整的动因。“但是基于我们的经验及许多房企的一贯操作，在房价的定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”

.工程计价规则研究，按照费用构成要素划分包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费(以上五项费用简称“利税前费用”)、利润与税金等七项费用要素，则建安造价计算式为：营业税下：建安造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+规费+利润+税金=利税前费用+利润+税金。增值税下：建安造价=利税前费用+利润+税金=(利税前除税费用+进项税额)+利润+应纳税额=利税前除税费用+利润+(应纳税额+进项税额)=利税前除税费用+利润+销项税额。营业税下工程造价费用项目以含税价款计算，增值税下工程造价费用项目以除税价款计算，进项税额计入以销项税额计算的税金中。两者对比增值税下费用项目实行“价税分离”，即是与营业税下工程计价规则的本质变化，也是税金以税前造价乘以增值税税率计算的基础。目标成本测算和归集，一是进项税税率的多样性，二是在前期目标成本测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。原来工程造价计价方式仅一个建安税率，改后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得全部升级。应对措施：为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分应尽快催收发票;已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。编制一个相对准确的不含税的成本，需要企业的成本、采购与财务共同努力。一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况(比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安装)，由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，则测算的难度更大。成本核算及合同结算，一、房地产开发产品成本归集与核算;二、结算，竣工阶段资料、工程计量、工程量核对、竣工结算完成时间要求、总包工程在竣工交付后一年完成全部结算审核及确认工作、指定分包工程竣工交付后6-12个月内完成、甲供材料供应合同在竣工交付后6个月内完成。

这里举个案例，假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，税前可抵扣成本100万。如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。

销售环节增值税的思考有这些，正常销售：新老项目区别对待。假设某一项目在“营改增”前就已建成，但多数房源未销售，如果此时“营改增”，新老项目一刀切全部按一般方法征收增值税，将会造成老项目畸高的税负，因为此时老项目已经几乎不能取得任何进项抵扣;视同销售;售楼处、样板房;销售策略与定价：快速去化;装修方案;特殊产品：地下车库、车位、会所、物业用房、仓库;销售策略;租赁抵扣不了;自用。有以下几点销售策略，增加面对企业客户的销售。从下游看，房企面对企业销售会更加有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房企，他们更加有成本优势来进行房屋销售，因此面对这些竞争，房企不可再实行捂盘惜售的策略。

业务财务一体化管理平台

地产财务管理业务模式调整，1、跨界管理：财务深入业务部门跨界延伸管理义不容辞

财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作;另一方面，财务人员要深入业务部门，加强成本、采购、工程、销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。2、核算管理：从零开始，与税务管理深度结合，与营业税相比，增值税核算工作要难的多：首先，营业税只有1个科目，核算非常简单，而增值税需要13个科目，其难度大大增加;其次，营业税计算方法简单，销售额直接乘以税率即可，而增值税施行抵扣制，计算方法更加复杂;最后，增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳等一系列操作都与账务核算紧密相关，账务处理稍有不慎都有可能造成纳税风险。3、纳税地点：房地产开发企业在缴纳营业税时是按项目所在地缴纳的，税源算项目所在地，但营改增以后，就必然打破了项目所在地纳税的格局，改为在机构所在地纳税。(1)拿地，假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。企业决策层和投资相关人员必须提前了解“营改增”的原理及预判其带来的影响，待税改后，第一时间结合市场、政策、上下游行业价格变动等因素重构投资模型，划定所能承受的地价上限，进而得出正确的投资决策。(2)并购，在”营改增“政策落地之前，在资产收购、股权收购等方式取得项目时，应更加谨慎。除了要摸清常规要点外，还要深入被收购项目的账目，了解发票情况，以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因，导致后期税负的增加。同时，必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。(3) 预算，由于”营改增“带来计价体系等诸多因素的变化，地产项目一般开发周期较长，在很长一段时间内，各地产集团都会存在新老项目并行的情况，由于新老项目适用的增值税政策不同，预算也不尽相同，二者口径如何兼容，也需要集团公司提前想好。在营业税环境下，造价部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。但增值税是价外税，原理上它不是企业的成本，而是负债。“营改增”后，由于在预算时并不能就何种材料何种成本能否取得增值税专用发票作出确定性判断，企业的税负是不确定的，预算需对每一项成本的的增值税单独列示，这将使预算变得更为复杂，对预算人员提出了更高要求。材料信息价也将由现在的含税价改为价税分别列示。

用友营改增信息化总体思路，营改增对企业务运营的影响是全面的，IT系统要能够满足“价税分离”的要求;其次，IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求;第三，IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”具体应包括：增值税发票管理，进项发票认证、进项税抵扣与转出，应纳增值税测算与平衡、纳税申报。

多项目抵扣平衡

强大的报表平台自动生成纳税申报表，按照增值税征管办法的规定，企业需要定期向税务机关进行报税。在NC中，向税务机关进行报税的纳税申报表从总账系统中取数。

总的来说“营改增”政策将会大大提高房地产行业的规范化操作程度，理顺房产地业、建筑业的增值税抵扣链条。“营改增”税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对,提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。房企经营者要高度重视这一变化，并认真测算“营改增”对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得先机!

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